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AHDR-2024-01014

安政辦發(fā)〔2024〕20號

安化縣人民政府辦公室

關于加強物業(yè)管理工作的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣人民政府各局辦、直屬機構，各垂直管理單位：

為進一步提高我縣物業(yè)服務水平，切實滿足人民群眾對美好居住生活的需求，根據住房和城鄉(xiāng)建設部等10部門聯合印發(fā)的《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）和《湖南省物業(yè)管理條例》等要求，經縣人民政府同意，現就加強物業(yè)管理工作的有關事項通知如下：

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入推進物業(yè)管理與基層黨建、社區(qū)治理相融合，積極探索物業(yè)管理工作新機制，進一步提升住宅小區(qū)物業(yè)服務管理水平，不斷改善住宅小區(qū)居住環(huán)境，切實維護相關主體合法權益，有效規(guī)范物業(yè)企業(yè)履責，加快實現我縣物業(yè)服務高品質多樣化發(fā)展。

二、總體目標

不斷建立健全我縣物業(yè)管理機制，樹立“美麗小區(qū)、幸福小區(qū)、智慧小區(qū)”的工作理念，全面構建“政府主導、住建主管、屬地主抓、部門配合”的物業(yè)管理新格局。

三、組織機構

成立安化縣物業(yè)管理工作專班（以下簡稱專班），由縣住建局主要負責人任組長，成員單位包括縣人民法院、縣發(fā)改局、縣應急管理局、縣司法局、縣衛(wèi)健局、縣城管執(zhí)法局、縣消防救援大隊、縣市監(jiān)局、縣公安局、縣自然資源局、縣教育局、縣人社局、縣科工局、縣信訪局、縣文旅廣體局、縣財政局、縣民政局、市生態(tài)環(huán)境局安化分局和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，專班辦公室設縣住建局，負責專班日常工作。

四、工作機制

（一）建立聯合執(zhí)法機制。按照屬地管理原則，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭，縣住建局、縣應急管理局、縣城管執(zhí)法局、縣消防救援大隊、縣市監(jiān)局和縣公安局等部門組成聯合執(zhí)法工作隊，對物業(yè)管理范圍內未按合同約定履行責任的違約、違規(guī)和違法行為進行依法處置。同時，專班至少每半年召開一次會議，研究處理執(zhí)法過程中存在的相關問題。

（二）建立物業(yè)管理投訴處理機制。加快構建“縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)三級管理”工作機制，進一步完善綜合協調、監(jiān)督管理和矛盾調解工作制度。縣住建局、縣信訪局要根據職責分工，指定相關部門處理物業(yè)管理投訴事宜，相關部門要及時對物業(yè)管理企業(yè)依法作出處理，妥善處理好業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)間的矛盾糾紛。

（三）建立物業(yè)管理區(qū)域安全生產日常監(jiān)管機制。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要加強對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查，暢通投訴渠道，及時受理群眾和物業(yè)服務企業(yè)的相關訴求。屬于職責范圍內的，要及時依法處理；屬于其他部門職責范圍的，要及時移交。同時，要將居民住宅區(qū)消防安全管理納入基層社會治理和網格化管理，嚴格落實消防安全管理措施，加強消防宣傳教育，并指導社區(qū)居民委員會開展群眾性消防工作。對住宅物業(yè)管理主體不明的，由社區(qū)居民委員會組織業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂防火協議，明確消防安全管理責任人。縣住建局要聯合縣應急管理局、縣消防救援大隊、縣城管執(zhí)法局不定期對物業(yè)管理區(qū)域進行安全生產檢查，嚴防安全事故發(fā)生。

五、職責分工

（一）縣直相關部門

縣住建局：

1.對物業(yè)企業(yè)進行業(yè)務指導，對服務質量情況、義務履行情況和信息公示情況進行監(jiān)督管理；

2.對前期物業(yè)服務招投標活動進行監(jiān)督、管理和備案；

3.對物業(yè)服務合同進行備案；

4.對物業(yè)承接查驗活動進行監(jiān)督、管理和備案；

5.對物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；

6.對物業(yè)專項維修資金的使用、申請及撥付進行審核；

7.對物業(yè)管理區(qū)域的室內裝飾裝修進行監(jiān)督管理；

8.法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣城管執(zhí)法局：

1.對擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地進行建設的行為進行依法查處；

2.對擅自在建筑物頂部、底層或者退層平臺進行建設的行為進行依法查處；

3.對違章搭建建筑物、構筑物，擅自改變住宅立面及在非承重外墻開門、開窗的行為進行依法查處；

4.對在建筑物和構筑物外墻、樓道，或公共設施、路面、立桿、樹木等張貼廣告或涂寫刻畫廣告性文字、圖案，或擅自設置大型戶外廣告等影響城鎮(zhèn)容貌和市容環(huán)境衛(wèi)生的行為進行依法查處；

5.對擅自改變已建成并投入使用建筑物、構筑物使用性質的行為進行依法查處；

6.對物業(yè)管理區(qū)域內擅自占用或破壞綠化用地、設施建造車位等設施的行為進行查處；

7.對擅自拆改供水、供氣管道和設施等危害建筑安全的行為進行及時制止和依法查處；

8.對物業(yè)管理區(qū)域內其他違反城市管理法規(guī)的行為進行依法查處；

9.調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

縣市監(jiān)局：

1.對不遵守政府指導價管理，擅自制定或上調收費標準并收取物業(yè)服務費的（具體包括：超過政府指導價標準收費、擅自設立強制性收費項目、不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價等違反價格法律法規(guī)規(guī)定的行為），依法予以處罰，并做好對相關投訴事件的處理；

2.對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全檢查和事故調查處理，并督促使用單位或物業(yè)服務企業(yè)做好特種設備注冊登記、維護保養(yǎng)、定期檢驗、作業(yè)人員持證上崗等工作；對特種設備安裝、改造、維修和使用等方面的違法違規(guī)行為進行依法查處；負責處理“住改商”核準登記注冊和因電梯維保不到位引起的相關投訴。

縣公安局：負責組織開展社區(qū)警務工作，加強對物業(yè)管理區(qū)域內的治安防范；督促落實安全防范設施建設，強化對物業(yè)安保人員的監(jiān)管，開展對監(jiān)控安防的監(jiān)督檢查；對物業(yè)服務項目交接過程中存在的違法犯罪行為和住宅小區(qū)內影響公共安全、秩序的違法違規(guī)行為進行依法查處。

縣自然資源局：負責全縣新建住宅小區(qū)的統一規(guī)劃，并按規(guī)定配置各類配套設施；對物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃申請進行審核；協調解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問題；協同相關部門依法查處住宅小區(qū)內的違法行為；做好相關投訴事件的處理。

縣消防救援大隊：依法行使城鎮(zhèn)居民住宅區(qū)消防安全綜合監(jiān)管職能，負責組織開展火災預防、消防監(jiān)督執(zhí)法、消防宣傳教育、有關火災事故調查處理和火災現場撲救等，并承擔應急救援工作，做好對專職消防隊、志愿消防隊的業(yè)務指導和指揮調度；對違反消防規(guī)定的違法違規(guī)行為進行依法查處。

縣發(fā)改局：負責處理物業(yè)收費方面的政策咨詢、投訴和糾紛；研究建立與物價指數上漲及勞動力成本提高相關且質價相符的物業(yè)服務收費政府指導定價機制。

縣應急管理局：負責統籌協調縣消防救援大隊在物業(yè)管理區(qū)域內開展消防安全管理工作，并對其消防設施設備的維護、保養(yǎng)和運轉等進行定期檢查。

縣衛(wèi)健局：負責加強對物業(yè)管理區(qū)域內居民飲用水（特別是二次供水）的衛(wèi)生監(jiān)測；履行飲用水衛(wèi)生監(jiān)督職能，督促物業(yè)服務企業(yè)建立用水衛(wèi)生管理制度；對擅自利用住宅從事餐飲等影響環(huán)境衛(wèi)生的經營性活動進行依法查處；做好相關投訴事件的處理。

縣民政局：負責配合相關部門指導居民委員會做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建、換屆選舉以及日常工作處理；進一步完善現代社區(qū)治理體系，將物業(yè)管理納入基層社會體系治理重點內容，著力構建關系明確、運行規(guī)范、服務高效的社區(qū)自治新格局。

縣教育局：負責依法查處未經許可利用住宅擅自從事辦學、托管、辦培訓班等相關經營活動的行為；加強物業(yè)管理區(qū)域幼兒園的管理；做好相關投訴事件的處理。

縣司法局：負責指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)人民調解組織做好物業(yè)管理矛盾糾紛調解。

縣人民法院：負責加快處理惡意拖欠物業(yè)費的案件，開通快速審判綠色通道，切實維護物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的合法權益。

縣人社局：負責督促物業(yè)服務企業(yè)及時與員工簽訂勞動合同、辦理社會保險和支付工資等；做好相關投訴事件的處理。

縣文旅廣體局：負責做好小區(qū)居民全民健身工作，指導小區(qū)落實全民健身設施、設備和器材；做好相關投訴事件的處理。

市生態(tài)環(huán)境局安化分局：負責對物業(yè)管理區(qū)域周邊工業(yè)企業(yè)的排污行為和工業(yè)噪音實施監(jiān)督管理，并對有關違法行為進行依法查處；做好相關投訴事件的處理。

縣財政局：負責統籌安排物業(yè)管理工作經費，并對資金的使用進行監(jiān)督檢查。

縣科工局：負責做好通信運營商有序進入物業(yè)管理區(qū)域和光纖入戶工作；進一步規(guī)范通信（弱電）建設和經營，協調通信運營商做好住宅小區(qū)通信信號維護工作；配合縣住保中心開展既有小區(qū)品質提升、老舊小區(qū)改造強弱電、管網清理整治、規(guī)范設置等工作；牽頭組織通信單位對小區(qū)管線管網雜亂現象開展綜合整治；做好相關投訴事件的處理。

縣信訪局：負責做好物業(yè)管理方面的信訪登記、接待、轉辦和督辦等工作。

其他相關主管部門：按照職責分工做好物業(yè)監(jiān)督管理相關工作。

（二）各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)

1.指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

2.指導物業(yè)服務企業(yè)依法履行義務，并根據《物業(yè)服務合同》，對服務實施情況進行常態(tài)化監(jiān)管；

3.建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制，協調處理各類物業(yè)管理糾紛；

4.協助主管部門對轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)進行考核和評先評優(yōu)推薦，指導開展物業(yè)承接查驗及公示，確保物業(yè)項目有序交接；

5.負責做好轄區(qū)內物業(yè)管理小區(qū)的綜合治理、創(chuàng)文鞏衛(wèi)、垃圾分類及黨建等工作；

6.指導轄區(qū)內居民委員會對物業(yè)管理小區(qū)每季度開展一次物業(yè)服務企業(yè)信用考核，并匯總后報縣住建局，考核結果將作為住建部門物業(yè)信用平臺加減分和實施監(jiān)管頻次的依據；

7.法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。

（三）居民委員會

1.在屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的統籌下開展物業(yè)監(jiān)督管理工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的日常工作進行指導和監(jiān)督；

2.指定專人擔任小區(qū)物業(yè)管理工作的物管員，并在小區(qū)內公布，負責協調處理小區(qū)內的矛盾糾紛及“12345政務服務便民熱線”和“縣信訪管理服務平臺”交辦的物業(yè)工單；

3.與鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立物業(yè)管理聯動機制，協調解決物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現的問題；

4.對物業(yè)管理區(qū)域內存在的違法建設、安全隱患及其他違反物業(yè)管理有關法律法規(guī)的行為予以及時制止，并向屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關部門報告；

5.協助屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關部門做好對物業(yè)服務企業(yè)的考核；

6.法律法規(guī)規(guī)定的其他職責。

（四）物業(yè)服務企業(yè)

按照物業(yè)服務合同、物業(yè)服務規(guī)范提供物業(yè)管理服務，并履行下列義務：

1.落實消防、安防措施和有關人員配備，確保消防、安防監(jiān)控設施正常使用，切實做好物業(yè)管理區(qū)域內消防、安防和人民防空工程的維護管理；

2.負責物業(yè)管理區(qū)域內（含業(yè)主共有道路、其他公共場地等）的清掃、保潔和垃圾清運等；

3.對服務小區(qū)共用設施設備進行養(yǎng)護、維修；

4.做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，并妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊；建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服務；

5.實行24小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；

6.配合相關部門做好創(chuàng)建文明城市、垃圾分類等工作；

7.法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

（五）業(yè)主委員會

依照相關法律法規(guī)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，并履行下列職責：

1.組織召開業(yè)主大會會議，并報告物業(yè)管理情況；

2.代表業(yè)主與業(yè)主大會同意選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

3.及時收集業(yè)主和物業(yè)使用人的有關意見建議，并督促物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

4.對業(yè)主和物業(yè)使用人的相關違法違規(guī)行為予以及時勸阻或制止，勸阻或制止無效的，應及時報告有關行政主管部門；

5.督促業(yè)主及時交納物業(yè)服務費和其他相關費用；

6.組織開展專項維修資金籌集，并對其使用情況進行監(jiān)督；

7.法律法規(guī)及業(yè)主大會賦予的其他職責。

（六）業(yè)主及其物業(yè)使用人

1.自覺遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和由其制定的各項規(guī)章制度等；

2.愛護消防設施及器材，積極配合做好消防安全管理工作；

3.執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的有關決定；

4.按照有關規(guī)定繳納住宅專項維修資金；

5.按照有關規(guī)定或約定交納物業(yè)服務費等費用；

6.不得損害公共利益和他人合法利益，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀；

7.法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

六、保障措施

（一）提高思想認識。各部門單位要高度重視，切實強化組織領導，加快完善組織機構，不斷優(yōu)化基層管理機制，并以物業(yè)管理工作為契機，進一步維護社會穩(wěn)定，持續(xù)推動全縣經濟社會高質量發(fā)展。

（二）加強行業(yè)監(jiān)管。由縣住建局牽頭，各相關部門配合，加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的檢查考評，并將信用等級為D級的物業(yè)服務企業(yè)列入行業(yè)重點監(jiān)管對象。健全信用體系，將物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務能力、服務水平、業(yè)主評價以及相關部門對企業(yè)的意見納入誠信檔案。同時，通過建立紅黑榜制度、依法公開相關信息和推動行業(yè)自律等方式，進一步強化全過程監(jiān)管。

（三）嚴格考核獎懲。實行信用等級考評，建立守信企業(yè)激勵機制、失信企業(yè)懲戒機制，對有關違法違規(guī)行為予以依法懲處。同時，嚴格按照《湖南省房地產行業(yè)信用信息管理辦法》相關規(guī)定，對服務水平低、業(yè)主投訴多、日常管理和年度考核不達標的物業(yè)服務企業(yè)進行處理。

                 安化縣人民政府辦公室

                   2024年9月10日